大阪府の宅地建物取引業免許

免許が下りても、まだ営業できません

この許認可のいちばん重要な点です。免許を受けただけでは事業を開始できません。次のどちらかが要ります。

営業保証金を供託する

主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円。合計額を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、供託書の写しを添えて免許権者に届け出る（法第25条第1項・第4項、施行令第2条の4）

保証協会に加入する

主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円の弁済業務保証金分担金を、加入しようとする日までに協会へ納付する（法第64条の9第1項第1号、施行令第7条）

営業を開始できる時点が、2つのルートで違います。

供託した場合

供託済みの届出をした後でなければ事業を開始できない（法第25条第5項）

協会に加入した場合

社員となった時点で事業を開始できる

協会の社員は営業保証金を供託することを要さず（法第64条の13）、供託と免許権者への届出は協会が行います（法第64条の7）。法第25条第5項は協会の供託に準用されていないため、協会の供託・届出を待つ必要はありません。

免許の日から3か月以内に営業保証金供託の届出がないときは免許権者が催告し、催告が到達した日から1か月以内になお届出がないときは免許を取り消すことができます（法第25条第6項・第7項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/339CO0000000383

免許が要る取引・要らない取引

法第2条第2号は、宅地建物取引業を次の行為を業として行うものと定めています。

• 宅地または建物の売買、交換
• 宅地または建物の売買、交換、貸借の代理または媒介

自分が持っている宅地・建物を自ら貸す行為（自ら貸借）はこの定義に入っていないため免許は要りません。一方、自ら売主となる売買・交換は免許が要ります。

「業として行う」とは、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度に行う状態をいいます。国土交通省は、取引の対象者・取引の目的・取引対象物件の取得経緯・取引の態様・取引の反復継続性の5点を勘案して総合的に判断するとしています。

1回の販売行為でも、区画割りして複数の者に売る宅地の販売は反復継続的な取引に当たります。

国および地方公共団体にはこの法律が適用されません（法第78条第1項）。信託業法の免許を受けた信託会社は免許を要せず、国土交通大臣への届出で足ります（法第77条）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

知事免許と大臣免許の分かれ目

免許権者は事務所の置き方だけで決まります。取り扱う物件の所在地や取引の規模は関係しません（法第3条第1項）。

知事免許

1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して営もうとする場合

大臣免許

2以上の都道府県の区域内に事務所を設置して営もうとする場合

ここでいう事務所とは、本店または支店（商人以外の者は主たる事務所または従たる事務所）と、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものをいいます（施行令第1条の2）。国土交通省は、宅地建物取引業を営まない支店は事務所に該当しないとしています。

免許を受けた後に事務所の設置状況が変わり、免許権者が変わることとなるときは、新たに免許を受け直します（免許換え）。大臣免許と知事免許の間だけでなく、A県知事免許からB県知事免許へ（当該県内の事務所を廃止して他の1県に事務所を設置した場合）も含まれます。新しい免許を受けると従前の免許は効力を失います（法第7条第1項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

専任の宅地建物取引士の設置

事務所等ごとに、成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければなりません（法第31条の3第1項）。事務所等とは、事務所と、国土交通省令で定める場所（案内所・展示会場等。施行規則第15条の5の2）です。

事務所

その事務所で業務に従事する者の数に対する専任の宅地建物取引士の数の割合が5分の1以上となる数（施行規則第15条の5の3）

案内所・展示会場など事務所以外で設置が必要な場所

1人以上

業者本人（法人の場合は業務を執行する社員、取締役、執行役等）が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所については、その者を専任の宅地建物取引士とみなします（同条第2項）。

この規定に抵触する事務所等は開設できません。既存の事務所等が抵触するに至ったときは、2週間以内に適合させるため必要な措置を執ります（同条第3項）。案内所等にも及びます。
事務所についてこの要件を欠く者には免許がされません（法第5条第1項第15号）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012

有効期間5年と更新の受付期間

免許の有効期間は5年です（法第3条第2項）。引き続き営もうとする者は更新を受けなければなりません（同条第3項）。

更新の受付

有効期間満了の日の90日前から30日前までに免許申請書を提出（施行規則第3条）

• 期間内に申請したが満了日までに処分がされないときは、処分がされるまで従前の免許がなお効力を有する（法第3条第4項）
• その場合に更新されたときは、新しい免許の有効期間は従前の免許の満了日の翌日から起算する（同条第5項）。審査が延びても5年の起算点は動かない

有効期間が満了すると宅地建物取引業者名簿から消除されます（施行規則第6条第1号）。免許が効力を失ったときは、供託していた営業保証金を取り戻せます（法第30条第1項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012