宅地建物取引業免許 — 47都道府県一覧

免許が下りても、まだ営業できません

この許認可のいちばん重要な点です。免許を受けただけでは事業を開始できません。次のどちらかが要ります。

営業保証金を供託する

主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円。合計額を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、供託書の写しを添えて免許権者に届け出る（法第25条第1項・第4項、施行令第2条の4）

保証協会に加入する

主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円の弁済業務保証金分担金を、加入しようとする日までに協会へ納付する（法第64条の9第1項第1号、施行令第7条）

営業を開始できる時点が、2つのルートで違います。

供託した場合

供託済みの届出をした後でなければ事業を開始できない（法第25条第5項）

協会に加入した場合

社員となった時点で事業を開始できる

協会の社員は営業保証金を供託することを要さず（法第64条の13）、供託と免許権者への届出は協会が行います（法第64条の7）。法第25条第5項は協会の供託に準用されていないため、協会の供託・届出を待つ必要はありません。

免許の日から3か月以内に営業保証金供託の届出がないときは免許権者が催告し、催告が到達した日から1か月以内になお届出がないときは免許を取り消すことができます（法第25条第6項・第7項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/339CO0000000383

免許が要る取引・要らない取引

法第2条第2号は、宅地建物取引業を次の行為を業として行うものと定めています。

• 宅地または建物の売買、交換
• 宅地または建物の売買、交換、貸借の代理または媒介

自分が持っている宅地・建物を自ら貸す行為（自ら貸借）はこの定義に入っていないため免許は要りません。一方、自ら売主となる売買・交換は免許が要ります。

「業として行う」とは、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度に行う状態をいいます。国土交通省は、取引の対象者・取引の目的・取引対象物件の取得経緯・取引の態様・取引の反復継続性の5点を勘案して総合的に判断するとしています。

1回の販売行為でも、区画割りして複数の者に売る宅地の販売は反復継続的な取引に当たります。

国および地方公共団体にはこの法律が適用されません（法第78条第1項）。信託業法の免許を受けた信託会社は免許を要せず、国土交通大臣への届出で足ります（法第77条）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

知事免許と大臣免許の分かれ目

免許権者は事務所の置き方だけで決まります。取り扱う物件の所在地や取引の規模は関係しません（法第3条第1項）。

知事免許

1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して営もうとする場合

大臣免許

2以上の都道府県の区域内に事務所を設置して営もうとする場合

ここでいう事務所とは、本店または支店（商人以外の者は主たる事務所または従たる事務所）と、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものをいいます（施行令第1条の2）。国土交通省は、宅地建物取引業を営まない支店は事務所に該当しないとしています。

免許を受けた後に事務所の設置状況が変わり、免許権者が変わることとなるときは、新たに免許を受け直します（免許換え）。大臣免許と知事免許の間だけでなく、A県知事免許からB県知事免許へ（当該県内の事務所を廃止して他の1県に事務所を設置した場合）も含まれます。新しい免許を受けると従前の免許は効力を失います（法第7条第1項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

専任の宅地建物取引士の設置

事務所等ごとに、成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければなりません（法第31条の3第1項）。事務所等とは、事務所と、国土交通省令で定める場所（案内所・展示会場等。施行規則第15条の5の2）です。

事務所

その事務所で業務に従事する者の数に対する専任の宅地建物取引士の数の割合が5分の1以上となる数（施行規則第15条の5の3）

案内所・展示会場など事務所以外で設置が必要な場所

1人以上

業者本人（法人の場合は業務を執行する社員、取締役、執行役等）が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所については、その者を専任の宅地建物取引士とみなします（同条第2項）。

この規定に抵触する事務所等は開設できません。既存の事務所等が抵触するに至ったときは、2週間以内に適合させるため必要な措置を執ります（同条第3項）。案内所等にも及びます。
事務所についてこの要件を欠く者には免許がされません（法第5条第1項第15号）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012

有効期間5年と更新の受付期間

免許の有効期間は5年です（法第3条第2項）。引き続き営もうとする者は更新を受けなければなりません（同条第3項）。

更新の受付

有効期間満了の日の90日前から30日前までに免許申請書を提出（施行規則第3条）

• 期間内に申請したが満了日までに処分がされないときは、処分がされるまで従前の免許がなお効力を有する（法第3条第4項）
• その場合に更新されたときは、新しい免許の有効期間は従前の免許の満了日の翌日から起算する（同条第5項）。審査が延びても5年の起算点は動かない

有効期間が満了すると宅地建物取引業者名簿から消除されます（施行規則第6条第1号）。免許が効力を失ったときは、供託していた営業保証金を取り戻せます（法第30条第1項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012

免許を受けられない者

次のいずれかに該当する場合、免許はされません（法第5条第1項）。主なものです。

• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
• 不正の手段による免許取得、業務停止処分違反などにより免許を取り消され、取消しの日から5年を経過しない者
• 拘禁刑以上の刑に処せられ、執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
• 宅地建物取引業法・暴力団対策法に違反し、または刑法の傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任の罪もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯して罰金の刑に処せられ、5年を経過しない者
• 暴力団員、または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
• 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
• 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
• 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
• 事務所について専任の宅地建物取引士の設置要件を欠く者

法人を取り消された場合は、取消しに係る聴聞の期日および場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者で、取消しの日から5年を経過しないものも含まれます。

法人は、役員または政令で定める使用人のうちに上記のうち第1号から第10号まで（破産者から心身の故障まで）に当たる者がいると免許を受けられません（法第5条第1項第12号）。個人の場合も政令で定める使用人について同じです（同項第13号）。専任の宅地建物取引士の設置要件（第15号）はこの対象に入りません。ここでいう役員には、業務を執行する社員・取締役・執行役のほか、相談役・顧問その他いかなる名称であるかを問わず、法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有すると認められる者を含みます。暴力団員等がその事業活動を支配する者も免許を受けられません。

免許申請書またはその添付書類に重要な事項について虚偽の記載があるとき、重要な事実の記載が欠けているときも免許はされません。免許をしない場合は、理由を付した書面で申請者に通知されます（同条第2項）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

免許申請書と添付書類

申請書に記載する事項

商号または名称／役員（個人は本人）の氏名と政令で定める使用人があるときはその氏名／事務所の名称および所在地／事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名／他に事業を行っているときはその事業の種類（法第4条第1項）

法第4条第2項が定める添付書類は次のとおりです。

• 宅地建物取引業経歴書
• 法第5条第1項各号に該当しないことを誓約する書面
• 役員および政令で定める使用人の略歴を記載した書類（個人は本人の略歴）
• 事務所について専任の宅地建物取引士の設置要件を備えていることを証する書面
• 法人は直前1年の事業年度の貸借対照表および損益計算書、個人は資産の状況を示す書面

これに加えて施行規則第1条の2第1項が次を求めています。

• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書
• 法人の場合、相談役・顧問の氏名住所と、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主等を記載した書面
• 事務所を使用する権原に関する書面
• 事務所付近の地図および事務所の写真
• 相談役・顧問の略歴を記載した書類
• 事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の略歴を記載した書類
• 申請者（法人はその役員）および政令で定める使用人の氏名・住所・連絡先を記載した書面
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿
• 法人税または所得税の直前1年の納付すべき額および納付済額を証する書面
• 法人の場合、登記事項証明書

免許権者は、これら以外にも必要と認める書類を提出させることができます（同条第3項）。提出部数は、大臣免許は正本1通および写し1通、知事免許は当該都道府県知事の定めるところによります（施行規則第2条）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012

営業保証金の供託の細目

営業保証金は、主たる事務所のもよりの供託所に供託します（法第25条第1項）。現金のほか有価証券を充てることができ、その価額は次のとおりです（法第25条第3項、施行規則第15条・第15条の2）。

国債証券

額面金額

地方債証券、政府が債務について保証契約をした債券

額面金額の100分の90

その他国土交通大臣が指定した社債券その他の債券

額面金額の100分の80

• 事業の開始後に新たに事務所を設置したときは、その事務所につき500万円を追加で供託し、届け出た後でなければその事務所で事業を開始できない（法第26条）
• 供託の届出は営業保証金供託済届出書（別記様式第7号の6）による（施行規則第15条の5）
• 主たる事務所を移転してもよりの供託所が変わったときは保管替え等が必要で、遅滞なく免許権者に届け出る（施行規則第15条の4）

取戻しは、有効期間が満了したとき、廃業等により免許が失効したとき、免許を取り消されたとき、一部の事務所を廃止して供託額が政令の額を超えることとなったときなどにできます（法第30条第1項）。

ただし、営業保証金から弁済を受ける権利を有する者に対し、6か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内に申出がなかった場合でなければ取り戻せません。取戻しの事由が発生した時から10年を経過したときはこの公告を要しません（同条第2項）。
保証協会の社員の地位を失ったときは、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません（法第64条の15）。

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

保証協会に加入する場合

宅地建物取引業保証協会は、国土交通大臣が指定した一般社団法人で、宅地建物取引業者のみを社員とします（法第64条の2第1項）。

加入しようとする者は、加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を納付します（法第64条の9第1項第1号）。協会は納付を受けた日から1週間以内に、同額の弁済業務保証金を法務大臣および国土交通大臣の定める供託所に供託し、その旨を当該社員の免許権者に届け出ます（法第64条の7）。

• 社員となった後に新たに事務所を設置したときは、その日から2週間以内に追加の分担金を納付する。納付しないと社員の地位を失う（法第64条の9第2項・第3項）
• 弁済業務保証金の還付があったときは、通知された還付充当金を通知を受けた日から2週間以内に納付する。これも怠ると社員の地位を失う（法第64条の10）

費用は分担金だけではありません。指定を受けた協会は複数あり、分担金以外の費用は協会によって違います。

下は全国宅地建物取引業保証協会（全宅保証）が公表している額です。同協会は「全宅保証に入会するためには、都道府県宅地建物取引業協会の会員であることが要件となっております」としています。

弁済業務保証金分担金

60万円（主たる事務所）

入会金

20万円（分納制度を使う場合は入会時10万円、残額10万円を翌年度・翌々年度に年会費とあわせて納付）

年会費

6,000円（入会時は月割）

さらに各都道府県の宅地建物取引業協会等への入会費用が別途必要で、その額と手続は協会によって異なります。ほかの指定協会については、都道府県本部ごとの公表しか見当たらず、全国共通の額として書ける数字がないため載せていません。

出典 https://www.hosyo.or.jp/nyukai/

電子申請（eMLIT）

令和6年5月25日から、国土交通大臣免許に係る免許申請等について、国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT）によるオンライン申請の受付が始まっています。

オンラインで対応できる手続は次のとおりです。

• 宅地建物取引業免許申請（新規・更新）
• 宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出
• 宅地建物取引業者免許証書換え交付申請
• 宅地建物取引業者免許証再交付申請
• 営業保証金供託済届出
• 廃業等届出
• 業務を行う場所の届出
• 宅地建物取引業者名簿等閲覧申請

同じ令和6年5月25日から、地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第44号）による改正により、大臣免許の申請等に係る都道府県知事の経由事務が廃止されました。それ以降、大臣免許業者は各地方整備局等に直接申請します。

都道府県知事免許と宅地建物取引士関係の手続は全国一律ではありません。国土交通省は「順次運用開始を予定しています」としています。知事宛ての電子申請をする場合は、gBizID を新規に取得する前に、各都道府県のホームページで電子申請を受け付けているかを確認してください。実際に受け付けている行政庁は、eMLIT の手続き入力画面で提出先組織のプルダウンに表示される組織です。

出典 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00062.html

免許後の義務と罰則

標識の掲示

事務所等および国土交通省令で定める業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げる（法第50条第1項）

案内所等の届出

所在地・業務内容・業務を行う期間・専任の宅地建物取引士の氏名を、業務を開始する日の10日前までに免許権者およびその所在地を管轄する都道府県知事へ（法第50条第2項、施行規則第19条第3項）

従業者名簿

事務所ごとに備え、最終の記載をした日から10年間保存する（法第48条第3項、施行規則第17条の2）

帳簿

事務所ごとに備え、取引のあったつど記載する。各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存する（法第49条、施行規則第18条第3項）

変更の届出

商号・役員・事務所・専任の宅地建物取引士等の変更は30日以内（法第9条）

廃業等の届出

合併消滅・破産・解散・廃業はその日から30日以内。死亡だけは「相続人がその事実を知った日」から30日以内（法第11条第1項）

事務所用の標識は施行規則別記様式第9号で、大きさは縦25センチメートル以上、横35センチメートル以上です。記載欄は、免許証番号／免許有効期間／商号または名称／代表者氏名／この事務所の代表者氏名／この事務所に置かれている専任の宅地建物取引士の数（宅地建物取引業に従事する者の数を併記）／主たる事務所の所在地および電話番号。

標識の様式は令和7年12月1日以降のものです。古い解説の「縦30センチメートル以上」は現行の寸法ではありません。
従業者名簿に記載する期限は法令に定めがありません。「事由の発生から2週間以内」と書いている解説がありますが、施行規則第17条の2にその定めはなく、専任の宅地建物取引士の補充措置（法第31条の3第3項）との混同とみられます。

廃業等の届出をするのは、死亡なら相続人、合併消滅なら消滅した法人の代表役員であった者、破産なら破産管財人、解散なら清算人、廃業なら業者であった者です。破産・解散・廃業の届出があったときは免許が効力を失います（法第11条第2項）。

罰則は次のとおりです。

• 無免許で宅地建物取引業を営んだ者、名義貸しをした者、業務停止命令に違反して業務を営んだ者は、3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはこれを併科（法第79条）。法人にはこれについて1億円以下の罰金刑（法第84条第1号）
• 供託の届出前に事業を開始した者は、6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはこれを併科（法第81条第1号）

出典 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012